Home » Dienstverlening » Verhuurmakelaar

Verhuurmakelaar

Meer en meer investeerders hebben interesse in een appartement voor verhuur. Met de lage bankrentes en weinige alternatieven voor het verkrijgen van financieel resultaat, kiezen steeds meer vermogenden voor particuliere verhuur. Bovendien geldt: de vraag naar huurwoningen per maand blijkt omvangrijk. Omdat particulieren meestal weinig weten van het vinden van huurders, kiezen beleggers steeds vaker voor een verhuurmakelaar voor het vinden van betrouwbare huurders.

Verhuurmakelaar activiteiten

Verhuurders besteden meestal enige taken uit aan een verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar kent in de regel 2 taken: het vinden van nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende taken uitvoert:

  • Opstellen van een uitgebreid inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.
  • Sleutel overhandiging aan de huurder.
  • Het meten van de diverse woonruimte(s).
  • Reacties van geinteresseerde huurders ontvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Advies ten aanzien van optimale huurprijs.
  • Het plaatsen van de woning op de eigen website, een groot aantal extra websites, social media en eventuele gedrukte media.
  • Vaststellen van verhuurdoel en doelgroep.
  • Het professioneel verzorgen van bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate contracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen risico’s te vermijden.

 

Verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar is er voor u. Ondanks dat het verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten geven aan zowel de verhuurder, die een huis aanbiedt, als bij de huurder, diegene die een huis zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de beginnende verhuurder hoort men dikwijls dezelfde soort problemen. Typische vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe werkt het beheer van een woning?
  • Wat moet ik doen als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke kosten zijn er?
  • Welke fiscale gevolgen heeft verhuur?
  • Op welke websites kan ik mijn woning te huur aanbieden?
  • Wat betekent tijdelijke verhuur?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een huis voor de eerste keer zullen verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Verhuur: Welke inkomsten zijn reeel?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft de winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou behalen als u het vastgoed zou aanbieden en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse rekentools waarmee u eenvoudig het rendement van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide rekenmodel is bijvoorbeeld te vinden op: een huis verhuren.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expatriates (ofwel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders. Expats hebben in de meeste gevallen hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates vaak plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe ontwijk ik slechte huurders?

Een van de ergste doemscenario’s voor verhuurders is dat zij verkeerde huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op beroerde huurders enorm kunnen verkleinen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een beroerd onderhouden huis. Hoe wordt een woning gepresenteerd aan mogelijke huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een face-to-face treffen met (potentiele) huurders iets om altijd in te plannen. Een face-to-face ontmoeting vertelt u meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tenslotte moet u een “connectie hebben met uw huurders. Een naar voorgevoel is meestal (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede indicator voor toekomstige problemen.

Verhuur van huizen ook in de toekomst aantrekkelijk

De verwachting is dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant is. De komende jaren blijft een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De alternatieven (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend winst behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van woningen in de toekomst zeer interessant blijft.

Huren blijven hoger worden

De algemene huurprijs van een huurappartement in de vrije sector in Nederland is midden 2016 met ruim 6% hoger geworden ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaren de huurprijs in de Randstad hard omhoog gegaan. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een huis huren in Amsterdam is heel wat duurder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort en Almere geven aan de huren flink zijn toegenomen.

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Met name huizen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar appartementen neemt toe, terwijl het aanbod kleiner is. Maar wat is wijsheid: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnbverhuur zijn dikwijls hogere prijzen te vragen. Met name wanneer het een woning is in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in laagseizoen is de vraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het resultaat flink drukken. Tot slot zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw woning. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor niet zelden niet de beste huurders. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Appartement verhuren in plaats van verkopen?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het appartement verhuren of te koop aanbieden? Een huis te koop aanbieden levert ineens een behoorlijke bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen misschien ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een woning heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur meestal een goede optie.

Verhuur van een huis ook voor u interessant?

Is een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een zeker vermogen dat u wenst te beleggen in een huis? Hebt u een woning (of woning op het oog) dat gewild is door huurders – vanwege bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over de verhuur van uw huis.

Bezoek de website voor meer info : website